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Vollständige Kalkulation

Mehrjährige Investitionsrechnung mit Tilgungsplan, Wertentwicklung und Eigenkapitalverzinsung nach Steuern – wie eine professionelle Anlageberatungs-Kalkulation. Gib unten die Eckdaten ein oder komm über ein Objekt aus der Suche.

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Objektdaten

Kaufpreis
€
Wohnfläche
m²
Baujahr
Kaltmiete / Monat
€
Hausgeld gesamt / Monat
WEG-Zahlung inkl. Instandhaltungsrücklage der WEG
€
– davon umlagefähig
z. B. Heizung, Wasser, Müll – wird über Nebenkosten an Mieter weitergereicht
%
Verwaltungskosten / Monat
nicht umlagefähig, falls nicht schon im Hausgeld enthalten
€
Vermietbare Monate im 1. Jahr
bei unterjährigem Kauf/Vermietungsbeginn

Finanzierung & Kaufnebenkosten

Eigenkapital
− %
Sollzins
x %
Anfängliche Tilgung
x %
Sanierung / Renovierung
falls geplant – wird mitfinanziert (erhöht Kredit & Rate)
+ €
Kaufnebenkosten
% Notar + % Grundbuch (Kauf) + % GrESt + % Makler
–
Grundschuldbestellung
Notarkosten der Finanzierung (Anfangskreditkosten)
+ %
Kredit
–

Abschreibung (AfA) & Steuern

Grundstücksanteil (nicht abschreibbar)
%
AfA-Vorauswahl
%
Persönlicher Grenzsteuersatz
%
Steuerersparnis wird wirksam
Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung (Freibetrag, § 39a EStG) senkt die monatliche Lohnsteuer sofort. Ohne Antrag kommt die Erstattung erst mit dem Steuerbescheid im Folgejahr.

Entwicklung & Haltedauer

Wertsteigerung Immobilie
% / Jahr
Mietsteigerung
% / Jahr
Leerstandsrisiko
%
Haltedauer
nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn bei Privatvermögen i. d. R. steuerfrei (§ 23 EStG Spekulationsfrist)
Jahre

Kennzahlen

Kaufpreis/m²
–
Kaltmiete/m²
–
Bruttorendite
–
Nettorendite (1. Jahr)
–
Kreditrate/Monat
–
Netto-CF n. St. (1. Jahr, mtl.)
–
Eigenkapitalverzinsung n. St.
(IRR, über Haltedauer)
–
Steuereffekt gesamt
(Haltedauer, + = Ersparnis, − = Mehrbelastung)
–
Gesamtgewinn n. Steuer
–

Vermögensentwicklung

Eigenkapital-Aufbau

Jahresübersicht

Jahr Miete Nicht uml. Kosten Zinsen Tilgung AfA Steuerl. Ergebnis Steuereffekt Netto-CF v. St. Netto-CF n. St. Restschuld Immobilienwert Vermögen (EK)

Jahresübersicht – Erträge & Finanzierung

Jahr Miete Nicht uml. Kosten Zinsen Tilgung AfA Steuerl. Ergebnis Steuereffekt

Jahresübersicht – Cashflow & Vermögen

Jahr Netto-CF v. St. Netto-CF n. St. Restschuld Immobilienwert Vermögen (EK)

Methodik orientiert sich an professionellen Investment-Kalkulationen (z. B. Investagon-Format): jährlicher Tilgungsplan (monatlich verzinst, konstante Annuität), lineare AfA nur auf den Gebäudeanteil, Mietsteigerung und Wertsteigerung compoundiert p. a., Leerstandsrisiko mindert die Mieteinnahmen. Die Eigenkapitalverzinsung nach Steuern wird als interner Zinsfuß (IRR) über die gesamte Haltedauer berechnet, inkl. fiktivem Verkauf zum dann erwarteten Immobilienwert abzüglich Restschuld am Ende der Haltedauer. Vereinfachungen: keine Sonderabschreibungen, keine Soli/Kirchensteuer, keine Modernisierungskosten, konstanter Grenzsteuersatz über die gesamte Laufzeit, die Denkmal-AfA nach § 7i/7h EStG folgt in der Realität einem gestaffelten Verlauf (8 Jahre 9 % + 4 Jahre 7 % auf die Modernisierungskosten) und wird hier nur vereinfacht linear angenähert. Bei einer Haltedauer unter 10 Jahren kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein (hier nicht berücksichtigt). Die Option "Erst mit Steuerbescheid (Folgejahr)" verschiebt die Steuerersparnis eines Jahres auf den Cashflow des Folgejahres; die Erstattung des letzten Haltejahres fällt dabei rechnerisch nach Ende der Haltedauer an und ist im Gesamtgewinn nicht mehr enthalten. Ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzberatung.